央企中交地产1元甩卖核心业务：断腕自救背后，一场39亿负债的生死突围

央企中交地产1元甩卖核心业务：断腕自救背后，一场39亿负债的生死突围——*ST中地剥离房开业务谋转型，轻资产之路能否破局退市危机？

当央企中交地产以1元象征性价格将房地产开发业务整体出售时，这场“白菜价”交易背后，实则是一场价值39亿元的负债剥离手术。6月16日，*ST中地（000736.SZ）披露的重组草案揭开了这场资本运作的残酷真相：控股股东中交房地产集团将接手一个账面净值-39.19亿元的“负资产包”，为上市公司赢得一线生机。

【1元交易背后：39亿负债窟窿与央企“输血”】
根据评估报告，此次转让的标的资产涵盖房地产开发全链条，包括16家子公司控参股权、超百亿应收款项及等额负债。看似“白菜价”的1元定价，实则暗含玄机——标的资产经评估后净值仍为-29.76亿元，较账面值“增值”24.06%，意味着接盘方需承担巨额历史包袱。

“这本质上是一场母公司中交集团的‘输血式’救援。”资深投行人士指出，通过承接负资产，控股股东既避免了上市公司因资不抵债直接退市，又为后续资本运作腾出空间。数据显示，截至2024年末，中交地产总资产达1076.98亿元，但归母净资产已跌至-35.79亿元，触碰退市红线。

【三年巨亏68亿：地产寒冬中的央企困局】
中交地产的坠落轨迹，折射出行业深度调整期央企的生存窘境。财报显示，2022-2024年，公司归母净利润从0.34亿元骤降至-51.79亿元，三年累计亏损超68亿元；销售金额更是遭遇“膝盖斩”，从458.82亿元断崖式跌至156.4亿元。

“房地产开发的重资产模式在寒冬中暴露致命缺陷。”中指院企业研究总监刘水分析，高负债、高周转模式遭遇市场下行，中交地产资产负债率长期徘徊在90%以上，利息支出吞噬利润，最终陷入“卖房越多、亏损越重”的恶性循环。2025年4月，公司股票被实施退市风险警示，若无法在2025年扭亏，将面临强制退市。

【轻资产转型：物业红海中的突围赌局】
剥离房开业务后，中交地产将战略重心转向物业服务和资产管理等“轻资产”领域。公司宣称，此举可降低负债率、减少信用风险，并抵御行业周期波动。但现实挑战严峻：

规模断崖式收缩：重组后总资产及营收预计大幅缩水，或跌出行业百强榜单；

新赛道竞争激烈：物业服务领域已形成万物云、碧桂园服务等巨头，毛利率持续承压；

资产运营能力待考：商业管理及自持物业租赁需长期培育，回报周期远超传统开发业务。

“轻资产不是避风港，而是新战场。”易居研究院副院长严跃进警示，中交地产需在物业增值服务、商办资产证券化等领域快速建立核心竞争力，否则可能陷入“旧包袱未去、新引擎难启”的尴尬境地。

【央企改革样本：剥离主业的是与非】
作为首家剥离房地产开发主业的央企，中交地产的“壮士断腕”具有标杆意义。一方面，这反映出监管层对央企“聚焦主责主业”要求的严格执行；另一方面，也暴露出传统地产开发模式在市场变局中的脆弱性。

值得注意的是，中交集团并未完全放弃地产业务。接盘方中交房地产集团仍保留地产开发资质，未来或通过资产注入等方式实现“轻重分离”。这种操作模式，为其他深陷困境的央企地产平台提供了“保壳求生”的参考路径。

当1元交易落锤，中交地产的命运已与轻资产赛道深度绑定。在这场退市边缘的生死赌局中，央企能否在物业红海中完成蜕变，仍需时间检验。