空置房屋未入住，业主仍需缴纳物业费

焦作解放区法院判例：空置房屋未入住，业主仍需缴纳物业费——兼论物业服务合同的法律约束力  

一、基本案情：空置房产引发物业费追缴争议  

2008年4月8日，某广告公司与置业公司签订《商品房买卖合同》，购得某商务中心房产一套。2021年1月11日，置业公司与某物业公司签订《物业委托合同》，委托其对商务中心实施物业管理。物业公司提供服务期间，广告公司始终未缴纳物业费。截至2024年5月1日，累计拖欠物业费7118.24元及利息448.17元。经查，该广告公司为个人独资企业，于2019年1月16日注销，投资人为被告黄某。物业公司遂以黄某为被告，向焦作市解放区人民法院提起诉讼。  

二、裁判要点：合同约束力与责任主体的司法认定  

法院审理认为，本案系物业服务合同纠纷，核心争议焦点为：  

1. 合同效力问题：根据《民法典》第九百三十九条，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。案涉《物业委托合同》合法有效，对广告公司及投资人黄某具有约束力。  

2. 服务享受与费用缴纳的关联性：广告公司作为房屋所有权人，虽未实际使用房屋，但客观上享受了建筑物共有部分维护、卫生保洁、安保巡查等公共性物业服务，不得以此为由拒绝缴费。  

3. 责任主体的承继：广告公司为个人独资企业，其注销后，投资人黄某应对企业存续期间产生的债务（含物业费）承担无限责任。  

判决结果：被告黄某于判决生效后十日内支付物业公司2021年1月11日至2024年11月30日期间的物业服务费8369.3元。  

三、法官释法：空置房缴费义务的法律逻辑解析  

1. 物业服务的公共属性  

物业服务具有不可分割性，内容涵盖建筑物维护、公用设施保养、绿化安保等公共服务，并非针对个别业主的专属服务。即使房屋空置，业主仍享受了电梯运行、楼道保洁、消防安保等基础服务，这些服务的成本已分摊至全体业主，空置房未脱离物业服务的受益范围。  

2. 《民法典》第九百四十四条的适用  

法律明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中，物业公司已按合同履行服务义务，空置状态不构成法定减免事由。  

3. 个人独资企业注销后的责任承担  

根据《个人独资企业法》第二十八条，个人独资企业解散后，原投资人对企业存续期间的债务仍应承担偿还责任。本案中，物业费债务产生于物业公司接管之后，属于企业经营期间的合理负债，黄某作为投资人需对该债务承担连带责任。  

四、司法导向：厘清物业服务合同的权利义务边界  

本案判决明确了空置房业主的缴费义务，传递出以下司法理念：  

- 否定“以空置抗辩缴费”的主张：避免业主以“未实际入住”为由逃避公共服务付费义务，维护物业服务企业的合法权益；  

- 强化合同严守原则：前期物业服务合同对全体业主具有约束力，业主不得以非合同当事人为由拒绝履行义务；  

- 平衡各方利益：既保障物业服务的持续供给，也督促业主依法履行义务，推动构建良性的物业管理秩序。  

此判例为同类案件提供了裁判参考，亦提醒业主：房屋空置不免除物业费缴纳义务，妥善处理物业服务合同关系，既是法律要求，也是维护小区公共环境的必要举措。